我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：深感幸运，新人首问，盼房姐指点迷津，本人：一、在丰台丽泽金融区工作，老公在三元桥附近，家庭年收入税前45万，双方工作稳定。俩孩，老大9月二年级，老二明年上幼儿园。考虑通勤、学区因素，准备换房，与老人同住，共6口人。二、家庭成员保险均配备，所以保障较可。三、现有资金100万，有两套房：均在房山，拟出售一套房产，扣掉余下贷款，能有228万。故共有买房资金328万，准备入二套用商贷。另外一套首开熙悦山澜庭（房山长阳），还有余下公积金贷款67万，周边配套可，市价450万，目前自住，户型很好，居住舒服，月供3900，目前准备租出去月入5000元，以后给老人住。有过借呗，2019年11月前使用过，不过很快还款，信用良好。 恳请指导如下方案可否： 1、老大转学海淀：二里沟中心小学，入A.建设部大院（90年，38或46平，520万以内，出房少）、B.景王坟（90年，44平，西北，455万）,C.景王坟（90年，38平，东北，480万），A\\B\\C均租出去，月入5K-6K，再租大户型。D.中纺宿舍(80年，49平，500万，二室一厅可凑合先入住)，小区内的住建部幼儿园以后给老二上。2021年底16号线开通通勤较方便。中学有一个坑校。 2、老大转学西城：第二实验小学玉桃园分校，初中有一个坑校。E.如意里（92年，40平，520万）。E同A\\B\\C.租出去再租大房子.通勤稍差，中学好点，也有一个坑校。 3、或者推荐合适的房子，据我所知如广外（小学中学坑较多）、羊坊店片区（中学坑多）不大好。 4、二套商贷合适吗？老人有独生子女享入京购房资格。万分感谢
回答：海淀无坑的就是上地，其它都有坑。东西城德胜和月坛是比较均衡的板块，但没什么符合这个价格的标的，你也可以淘下看看。 第二实验小学玉桃园这个学校一般，建议选择海淀二里沟中心小学。标的选择 推荐看建设部大院 学区房一律总价最小原则买。二套贷款能满足就可以，如果资金有缺口可以垫资全款抵押入
提问：房姐您好，我想咨询一下，望京的融科橄榄城一，二，三期对比北苑的亚奥金茂悦，哪个盘更好，怎么选择？手持资金1000万，没有sfsd，改善需求，5~7年后再售出，这样的情况，应该选择哪个盘比较好？非常感谢
回答：融科橄榄城>亚奥金茂悦 亚奥金茂悦在北苑属于品质改善盘 相对也有溢价，离中心城区有段距离。投资角度北苑可供选择的不多，整体价格不算洼。 融科橄榄城虽然也有品质溢价，但望京的开发潜力还很大，意味高净值之人群的持续流入，后期接盘不用担心
提问：房姐，您好，我的情况是，目前一套和平里学区房，价值700左右，贷款已经还清，明年孩子入初中，手头还有60左右的子弹，现在考虑接下来怎么走，有点迷茫，虽然学区房明年就用不到了，但孩子上学可能还会在附近，所以在纠结要不要明年尽快出掉学区房，本着改善居住环境，兼顾房子升值问题，以及孩子上学不要太远，下一步该怎么走呢？是明年卖掉学区房，在附近换成一套大的？还是换成两套小的？或者是今年就可以抵押贷先购入一套投资房呢？
回答：建议入一套自住改善盘吧，学区用完即出手无需留恋，留在手里就是在暴露风险。两套小的很难找到满意的标的 大部分性价比都不高 买房一定要脱离红海区，所以肯定入一套合适。直接出掉就不用考虑抵押了。买房卖房周期比较长今年就可以准备起来。
提问：房姐您好，新人首问，盼回复。 目前全家京户，双方父母已办退休投靠。南四环外东高地上班，全家三套房产： 一、东高地附近红星北里老三居，岳父母名下无贷款，因离单位近，孩子上大学后可回去继续住； 二、广内西便门东里学票房市价550左右，公积金贷款月供6000； 三、东高地国企老配套居民区老破小一套，公积金月供6000，买的时候比较投机，想着后面有拆迁，虽然政策不支持，但是寄希望国企还存在配套老房拆迁可能； 目前全部出租，全家换租至孩子学校附近。家庭税后收入100，手中子弹200多，想用孩子爷爷奶奶资质再购入一套房投资。目前纠结如下： 1.一年内用全款买300以内朝青板块一居上车盘？ 2.或积攒两年购类似板块300-400小两居？ 3.或者用类似接力贷近期购入400以上两居？ 4.或卖出手中某些房产换其他更高标的？ 请指点。
回答：你好，东高地老破小建议直接出手，博拆迁的机会成本太高，沉没成本不是成本。和义的房价短期不会有啥大的变化，都是老破小吧，有机场利好，但是南城的老破小走势也都平淡无奇，可以类比一下首钢搬走之后石景山的老破小的变化，其实没啥大变化。 建议用老人票再入手一套朝青板块的2-3居。
提问：房姐您好。新人首次提问，本人情况：非京籍。无购房资格。但是想现在上车。住望京。一家三口。燕郊和杭州各一套房 有贷款。自己开店纯利润一百左右。子弹140。媳妇家能另外凑900。打算北京买商铺投资兼自用。想问1??是把燕郊杭州两套房出售能凑450再上车还是那两套不动？2??现在上车住宅和商铺是否合适3?? 住宅和商铺有推荐吗？目前住宅中意望京和东面。亦庄也在考虑范围内。4??怎么配置更合理呢？万分感谢
回答：1. 燕郊和杭州两套可以保留，你们1000+的资金租后上车一套住宅 2. 一直以来商铺投资回报都不如住宅，所以不推荐。北京住宅现在上车就合适 3. 望京可以看下融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光等，双井 首城国际、乐成国际 住宅你需要先解决购房资格问题，可以想办法办理工作居住证或者公司资质入
提问：房姐，您好: 请问南四环马家楼桥新发地附近的叠拼风格与林现在价格6.1万将来走势如何，能不能升值？房子是2006年的房子。(地铁19号线新发地站以及新机场线开通后） 南四环和北五环西小口比将来哪个区域好？是否可以从南四环换到北五环？北五环的世华龙樾怎么样？(现在卖的也特别慢） 北五环外面北清路沿线的朱辛庄领秀慧谷房价走势如何？是否值得长期持有？ 海淀苏州街的学区房是否还能升值？ 还有就是房山良乡南边的官道这块的限竞房将来能有发展吗？比如中海金樾和著和旭辉城项目。能不能搭上京雄快车。 谢谢！
回答：新发地住宅较少，而且大片荒地林地，未来如何规划如何落地现在不好说。6+的价格不建议入，存在长期站岗的可能。 领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错，相对较新的次新，属于领涨盘，5左右的价格可以考虑 北京投资不选学区房，只作为功能使用 房山良乡没看到长期价值，不建议入。
提问：房姐您好，之前问过您红山世家、蝶翠和太阳园小区哪个更好，目前还是有几个情况没有想清楚，期待房姐指点： 1:基本情况是预算900-1000w之间想选购兼具学区功能?居住的小三居或者两居；西城已经赶不上7.31之前落户了，目前政策背景下选择西城和海淀哪里更适合昵？ 2:最初倾向太阳园小区，但是楼龄比红山旧，相同价格下购买面积太阳园大于红山一点，但不知是否太阳园存在溢价，蝶翠考虑是因为价格微低于红山，可购买面积也会大一些，但是太阳园学校应该比另外两个强一些，综合自住?学区因素条件下 目前这三个小区的选择还有些迷茫，求指点； 3:除去这三个小区，想让房姐再推荐几个可以考虑的小区；可以兼顾居住与学校，位置海淀或者西城均可，距离西直门最好10公里内； 4:另外北三县限购前在香河买了一套别墅，一直闲置，当前限购情况下市场价格已经低于购买价，想听听房姐的建议是可以继续持有还是应该考虑尽快出售. 上面问题期待房姐的建议，感谢！
回答：1. 海淀的话太阳园相比更合适 2. 西城可以看看朗琴园、清芷园、椿树园的两居，品质都还不错，学区也都还可以； 3. 香河别墅如果是投资，那就止损换筹吧。如果未来会自住可以保留
提问：您好 北京户口无房有贷款记录，目前子弹300。在西直门钻河公馆有一个可注册loft. 房本性质是商业、面积不到60,实际使用是上下两层，租金能在1万4,1万5,不过疫情来了就没人租了。现在孩子在东城集体户，想看要不要在海淀买一个兼顾落户和自住。提问，1是否需要卖掉商业凑钱买个大的？2如果考虑海淀落户，目前这种情况买哪里比较好，有否推荐？3如果不考虑落户，目前这种情况买哪里比较好？4都市芳园丽湖里的复式在400万出头，单价3.3万，能买吗？如果想买远一点，但住着舒服的如王府家园，龙城花园能买吗？孩子还小，老希望有小区，甚至有小院。。。5学院南路 新外大街附近的2居老破小能买吗？？ 感谢！感觉现在上不上车，买什么，是不是自己也要住都没想明白。
回答：1.钻河公馆能卖就卖，没有长持价值，长期跑输大盘 2. 海淀学区属性太重，纯投资落户的话，因为用不到学区名额，建议看双榆树板块属于中关村片区，学区属性较轻，风险更小。投资角度朝阳会更合适 4. 你看的这几个保值属性比较差，位置并不好。你只考虑自住那也没问题 5. 考虑学区因素，学院南路和新外大街可以入。 建议出掉钻河公馆在城内置换一套自住+保值的房更好
提问：房姐好，大额付费，还想请您分析一下，是否可以买高铁站旁边的房子呢，以及未来星火高铁站对于泛海容郡的影响，是会因为周围商业配套使得增值更有保障，还是因为噪音以及人流等问题使得未来小区更难以出手，还是因为目前规划以及建成效果的不确定性未来不好判断呢，同时也想请教一下您从增值角度对泛海居住区未来的看法，多谢哈
回答：高铁利好是区域经济，太靠近的房产并不会有额外增值，噪音、人流嘈杂都是问题，对于自住来说都是不利因素。但增个板块属于利好，能带来经济增长，泛海容郡本 新盘+品质溢价 属于ceo盘， 保值一般。现在入住率也不是很高。
提问：刚加入星球，请问限竞争房是什么概念，值得买吗，有什么优缺点？ 旧宫的限竞房楼盘5.8W，133平，自住，值得入手吗？如果不值得，又是什么原因呢？谢谢
回答：限竞房，拍地有价格上限限制，超过部分需要开发商自持。 以及备案售价有限制，综合起来导致限竞房出品扭曲，为了保本，开发商不得不偷工省料，宣传与实际差距较大，目前限竞房发生维权事件概率基本在100% 另外，限竞房5年不能出售，加上大多期房还有2-3年，实际7-8年不能出售。 在此期间，无论房价涨多少，业主也没有操作的权利，所谓套8年起。 能量是守恒的，想要占便宜，就要吃更大的亏。
